VvE met twee appartementen: zo regel je het, ook als jullie het oneens zijn

Kort antwoord: ook een gebouw met maar twee appartementen heeft een volwaardige VvE, met dezelfde wettelijke plichten als een groot complex. De VvE moet in het Handelsregister van de KVK staan, een reservefonds aanhouden op een eigen rekening, het gebouw laten verzekeren zoals het reglement voorschrijft en een bestuur hebben. Het grootste risico bij twee eigenaars is een patstelling. Daarvoor bestaat een uitweg via de kantonrechter.

Ook met z'n tweeën ben je een vereniging

Is je pand gesplitst in appartementsrechten, bijvoorbeeld een boven- en een benedenwoning? Dan is er een Vereniging van Eigenaars. De VvE is een rechtspersoon (artikel 5:124 BW) en iedere appartementseigenaar is "van rechtswege" lid (artikel 5:125 lid 2 BW). Je kunt je dus niet afmelden, en de VvE houdt niet op te bestaan omdat jullie samen alles informeel regelen.

Wat moet je verplicht regelen?

1. Inschrijving bij de KVK

Iedere VvE moet in het Handelsregister staan (artikel 6 Handelsregisterwet 2007). Volgens de KVK geldt dat ook als alle appartementsrechten van één eigenaar zijn. Ieder bestuurslid is verplicht de opgave te doen (artikel 18), en de eerste inschrijving moet binnen een week na het ontstaan van de plicht (artikel 20). Staat jullie VvE er nog niet in? Dan gebruik je KVK-formulier 5 en formulier 22. Volgens de KVK stuur je onder meer mee:

• een kopie van een geldig identiteitsbewijs van de bestuurder(s);
• de door de bestuurder(s) getekende notulen van de vergadering waarin het bestuur is benoemd;
• de presentielijst, getekend door alle aanwezige eigenaars;
• een door de bestuurder(s) gewaarmerkte kopie van de splitsingsakte (VvE opgericht vóór 1 juli 2008) of een origineel notarieel afschrift (opgericht ná 1 juli 2008).

2. Een reservefonds, en daar jaarlijks voor sparen

De VvE moet een reservefonds aanhouden voor kosten die niet jaarlijks terugkomen (artikel 5:126 lid 1 BW). Voor een woongebouw reserveer je elk jaar minstens:

• het bedrag uit een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) dat niet ouder is dan vijf jaar en minstens tien jaar vooruitkijkt, of
• 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw (artikel 5:126 lid 2 BW).

De herbouwwaarde staat volgens de Rijksoverheid op het polisblad van de brand- en opstalverzekering. Het geld moet op een aparte betaal- of spaarrekening op naam van de VvE staan (artikel 5:126 lid 3 BW). Daarvan afwijken kan alleen via het reglement, met een besluit met minstens vier vijfde van de stemmen die aan de eigenaars toekomen, of met een bankgarantie.

3. De opstalverzekering

Het splitsingsreglement moet bepalen wie het gebouw verzekert en tegen welke gevaren (artikel 5:112 lid 1 onder d BW). In het Modelreglement 2017 is dat het bestuur, dat het gebouw verzekert tegen water-, storm-, brand- en ontploffingsschade en ook een aansprakelijkheidsverzekering afsluit (artikel 19.1). Heeft ieder van jullie een eigen polis voor "zijn" deel van het pand? Kijk dan in je reglement wat er werkelijk is voorgeschreven.

4. Een bestuur en een jaarlijkse vergadering

Tenzij de statuten iets anders zeggen, bestaat het bestuur uit één bestuurder (artikel 5:131 lid 1 BW). Dat kan een van jullie zijn. De vergadering van eigenaars benoemt de bestuurder en kan die altijd weer schorsen of ontslaan (lid 2). In het Modelreglement 2017 is er elk jaar binnen zes maanden na afloop van het boekjaar een jaarvergadering, waarin de jaarrekening ter goedkeuring wordt voorgelegd (artikel 49.1). Met z'n tweeën mag dat gewoon aan de keukentafel, maar maak wel notulen.

Hoe stem je met z'n tweeën?

Hoeveel stemmen ieder appartement heeft, staat in de splitsingsakte. Dat is niet altijd fifty-fifty. Hebben jullie evenveel stemmen en stemt de een voor en de ander tegen? Dan staken de stemmen. Volgens het Modelreglement 2017 wordt het voorstel dan "geacht te zijn verworpen" (artikel 54.2). Er komt dus geen besluit en er verandert niets.

Een handige route voor kleine VvE's: het Modelreglement 2017 stelt een voorstel waarmee alle stemgerechtigden schriftelijk of per e-mail hebben ingestemd, gelijk aan een besluit van de vergadering (artikel 54.3). Met z'n tweeën is dat vaak de snelste weg. Bewaar die e-mails goed, en controleer of jullie eigen reglement dit ook toestaat.

Patstelling? Dit zijn je opties

Eerst praten, met structuur. Zet voorstellen op papier, met offertes en een onderbouwing uit het MJOP. Spreek een termijn af om te reageren. Een helder overzicht van wat de wet verplicht, zoals de minimale jaarlijkse reservering, haalt de discussie van "willen" naar "moeten".

Een externe bestuurder. Het bestuur hoeft niet uit de leden te komen (artikel 5:131 lid 2 BW). Jullie kunnen samen een onafhankelijke derde als bestuurder benoemen, zodat het beheer niet meer bij één van jullie ligt.

De kantonrechter: vervangende machtiging. Weigert de ander zonder redelijke grond mee te werken aan een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten? Dan kan de kantonrechter die medewerking vervangen door een machtiging (artikel 5:121 lid 1 BW).

Een recent voorbeeld is een beschikking van de Rechtbank Rotterdam van 23 februari 2026 (ECLI:NL:RBROT:2026:2027), over een VvE met twee leden waarvan het reglement bepaalde dat bij staking van stemmen geen besluit tot stand komt. De kantonrechter gaf de ene eigenaar een machtiging om een externe beheerder als bestuurder te benoemen, met een vast stappenplan voor de keuze. Een machtiging voor een funderingsonderzoek wees de rechter af: de andere eigenaar had "reële bezwaren" en weigerde dus niet zonder redelijke grond. Ook een algemene verhoging van de VvE-bijdrage kon niet via een vervangende machtiging worden afgedwongen. De les: de rechter kijkt per handeling of de weigering redelijk is.

Vernietiging van een besluit. Is er wel een besluit genomen dat volgens jou niet deugt? Dan moet het verzoek tot vernietiging binnen een maand bij de kantonrechter liggen (artikel 5:130 BW). Waar geen besluit is genomen, valt niets te vernietigen; ook dat staat in de Rotterdamse uitspraak.

Checklist voor een VvE met twee appartementen

• VvE staat in het Handelsregister, met de juiste bestuurder
• Aparte bankrekening op naam van de VvE
• Jaarlijkse reservering: volgens een MJOP (maximaal vijf jaar oud) of minstens 0,5% van de herbouwwaarde
• Opstalverzekering geregeld zoals het reglement voorschrijft
• Jaarlijkse vergadering met notulen en jaarrekening
• Bij verkoop: het bestuur geeft een verklaring af over wat de verkoper nog schuldig is, de omvang van het reservefonds en de schulden van de VvE (artikel 5:122 lid 5 en 6 BW)

Veelgestelde vragen

Moet een VvE met twee appartementen echt een reservefonds hebben?

Ja. Artikel 5:126 BW maakt geen uitzondering voor kleine VvE's.

Kunnen we de VvE opheffen omdat we het samen wel regelen?

Nee. De VvE bestaat zolang het gebouw in appartementsrechten is gesplitst. Volgens de KVK kan ontbinding alleen na opheffing van de splitsing, via een notariële akte.

Wie is bestuurder als niemand is benoemd?

Kijk eerst in je splitsingsakte. Is er geen bestuurder? Organiseer dan een vergadering, benoem een bestuurder (artikel 5:131 lid 2 BW) en schrijf die in bij de KVK met formulier 22.

Wat gebeurt er als we allebei evenveel stemmen hebben en het oneens zijn?

Onder het Modelreglement 2017 wordt het voorstel dan geacht te zijn verworpen (artikel 54.2). Komen jullie er niet uit, dan kun je de kantonrechter om een vervangende machtiging vragen (artikel 5:121 BW).

Kleine VvE, overzichtelijk beheer

Buur bouwt aan de simpelste manier voor kleine VvE's om zichzelf te beheren, zonder dat je een expert hoeft te zijn. De app is nog niet beschikbaar. Zet je VvE op de wachtlijst en hoor als eerste wanneer je kunt beginnen.

Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies. Controleer altijd je eigen splitsingsakte en reglement. Laatst gecontroleerd: 12 oktober 2026.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5 (art. 5:112, 5:121, 5:122, 5:124 t/m 5:126, 5:130, 5:131)
• Handelsregisterwet 2007 (art. 6, 18, 20)
• KVK, Hoe schrijf ik een vereniging van eigenaars in?
• Rijksoverheid, Hoeveel geld moeten vve's reserveren voor groot onderhoud?
• Rechtbank Rotterdam 23 februari 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:2027
• Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017 (KNB), art. 19, 49 en 54