Je hebt net een appartement gekocht: wat moet je VvE geregeld hebben

Dit is algemene uitleg, geen juridisch advies. Voor jouw situatie lees je de splitsingsakte en het reglement van jouw VvE. Heb je twijfel of een geschil, schakel dan een notaris of jurist in.

Heb je net een appartement gekocht? Dan ben je met de sleutel ook lid geworden van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Dat kan nieuw en ingewikkeld voelen. Hieronder staat in gewone taal wat een VvE is en wat je VvE geregeld moet hebben. Je hoeft niet alles in één avond te weten.

Wat is een VvE?

Een VvE is de vereniging van alle eigenaars in een appartementsgebouw. Ze is een rechtspersoon (artikel 5:124 lid 1 BW) en beheert de gemeenschappelijke delen van het gebouw, zoals het dak, de gevel en het trappenhuis (artikel 5:126 lid 1 BW). Jouw eigen appartement valt daar niet onder.

Je bent automatisch lid zodra je eigenaar wordt. Je lidmaatschap eindigt vanzelf als je verkoopt (artikel 5:125 lid 2 BW). Dat geldt ook voor een klein gebouw met twee appartementen, en ook als er nooit vergaderd wordt.

Bij een koop hoort de notaris een verklaring van het bestuur van de VvE aan de akte van overdracht te hechten. Daarin staat onder meer wat de verkoper de VvE nog schuldig was, hoe groot het reservefonds is en welke schulden de VvE heeft (artikel 5:122 lid 5 en 6 BW). Bewaar die verklaring. Na de koop moet je de VvE bovendien onverwijld schriftelijk laten weten dat je de nieuwe eigenaar bent (artikel 5:122 lid 2 BW).

Het reglement en de splitsingsakte

De splitsingsakte is de notariële akte waarmee het gebouw is verdeeld in appartementsrechten (artikel 5:109 BW). Daarin staat welk deel van het gebouw bij jouw appartement hoort en wat jouw breukdeel is. Het reglement hoort bij de akte (artikel 5:111 onder d BW) en bevat de spelregels van de VvE: welke kosten de eigenaars samen dragen, hoe de jaarlijkse bijdrage werkt, wie het gebouw verzekert en hoe de VvE is opgericht (artikel 5:112 lid 1 BW).

Veel akten verwijzen naar een modelreglement. Er zijn verschillende versies, dus kijk goed naar welke versie jouw akte verwijst. Je akte kan ook afwijken van het modelreglement. Heb je de akte niet? Je kunt een kopie opvragen bij het Kadaster.

Dit zoek je als nieuwe eigenaar op:

• jouw breukdeel en het aantal stemmen dat je hebt;
• welke kosten de eigenaars samen dragen en hoe die worden verdeeld;
• hoe er wordt vergaderd en besloten;
• wie het gebouw verzekert en tegen welke gevaren.

Lees meer in De splitsingsakte uitgelegd en Hoe breukdelen bepalen wie wat betaalt.

Reservefonds en jaarlijkse bijdrage

Elke VvE moet een reservefonds aanhouden voor kosten die niet elk jaar terugkomen, zoals groot onderhoud (artikel 5:126 lid 1 BW). Voor een gebouw met woningen geldt een minimale jaarlijkse reservering. Die is ten minste het bedrag uit een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) dat de eigenaars hebben vastgesteld, of 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw (artikel 5:126 lid 2 BW). Het geld staat in principe op een aparte betaalrekening of spaarrekening op naam van de VvE (artikel 5:126 lid 3 BW).

Daarnaast betaal je als eigenaar periodiek een bijdrage aan de VvE voor de gezamenlijke kosten. In de statuten staat hoe vaak (artikel 5:112 lid 2 onder c BW), en het reglement bevat een regeling voor de jaarlijkse exploitatierekening over het voorafgaande jaar (artikel 5:112 lid 1 onder b BW). Tenzij het reglement iets anders bepaalt, betaalt elk appartementsrecht een gelijk deel van de kosten (artikel 5:113 lid 2 BW). Veel reglementen verdelen de kosten anders, bijvoorbeeld naar breukdeel. Kijk dus in jouw akte en reglement.

Voor bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden, zijn jij en de vorige eigenaar samen aansprakelijk, tenzij het reglement iets anders bepaalt (artikel 5:122 lid 3 en 4 BW). Vraag aan het bestuur of er achterstanden zijn. Lees ook Het MJOP uitgelegd.

ALV en besluiten

De vergadering van eigenaars, vaak ALV genoemd, heeft alle bevoegdheden die de wet of de statuten niet aan een ander orgaan geven (artikel 5:125 lid 1 BW). Alle eigenaars hebben toegang tot de vergadering. Besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten iets anders bepalen (artikel 5:127 lid 1 BW). Hoeveel stemmen jij hebt, staat in de akte of het reglement.

Het bestuur en de voorzitter van de vergadering kunnen de vergadering bijeenroepen (artikel 5:127 lid 2 BW). Hoe dat moet, staat in de statuten. Een VvE heeft een bestuur van één of meer bestuurders, benoemd door de vergadering (artikel 5:131 BW). In een kleine VvE is dat vaak een van de eigenaars.

Ben je het niet eens met een besluit? Een verzoek aan de kantonrechter om een besluit te vernietigen moet binnen een maand worden gedaan, na de dag waarop je het besluit kende of kon kennen (artikel 5:130 lid 2 BW). Vraag bij twijfel advies aan een jurist.

Verzekering

Het reglement bepaalt door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw ten behoeve van alle eigenaars moet worden verzekerd (artikel 5:112 lid 1 onder d BW). Vaak gaat het om een opstalverzekering voor het hele gebouw, afgesloten door de VvE. Kijk in je reglement wie dit regelt en vraag het bestuur om een kopie van de polis.

Wat precies is gedekt, hangt af van de polis. Vraag na wat de verzekering van de VvE dekt en wat je zelf apart moet regelen, bijvoorbeeld voor je inboedel.

Wat Buur hierbij kan helpen

Buur is nog niet live. Dit is wat er is gepland. Details kunnen nog veranderen.

Buur is gemaakt voor kleine VvE's van 2 tot 10 appartementen, gerund door de eigenaars zelf. Je krijgt geen lange lijst modules, maar eerst een checklist met wat een VvE nodig heeft, in de goede volgorde.

• Bij lancering: de checklist Basis op orde. Je ziet wat al geregeld is en wat nog openstaat, zoals KvK, reservefonds, rekeningen, verzekering en kascommissie. Buur regelt die zaken niet voor je.
• Bij lancering: je uploadt de splitsingsakte en Ben leest de appartementen, breukdelen en stemmen uit. Jij bevestigt elk veld. Controleer de uitkomst altijd zelf.
• Bij lancering: Ben legt in gewone taal uit wat een begrip betekent, zoals breukdeel of reservefonds, en helpt je een vraag of voorstel voorbereiden. Ben geeft uitleg, geen juridisch advies.
• Bij lancering: documenten bewaren bij de VvE, met je buren praten en stemmen op een voorstel van het bestuur. Dit is geen ALV.
• Binnenkort: de bijdrage berekenen naar breukdeel en een betaalinstructie per e-mail.
• Later: de ALV met agenda en oproeping, en de kalender.

Buur kost vanaf € 4,90 per maand (inclusief btw) voor 2 tot en met 5 appartementen. Je probeert het 30 dagen, daarna volgt een betaald abonnement. Er is geen gratis abonnement. Wil je als eerste weten wanneer Buur klaar is? Zet je op de wachtlijst via mijn-buur.nl.

Bron: Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9 (appartementsrechten). Dit is algemene uitleg, geen juridisch advies.